Jak wybierałam mieszkanie pod wynajem?

Ostatnio zdradziłam, że kupiłam pierwsze mieszkanie pod wynajem. Ten pomysł chodził mi po głowie baaardzo długo. Rozważałam wszystkie za i przeciw, analizowałam rynek, czytałam blogi, których autorzy o tym pisali. W końcu obczaiłam rodzaje najmu, wszystkie niebezpieczeństwa i to co może się nie udać. Generalnie wyszłam z tego z głębokim przeświadczeniem, że może być różnie, a wszystkiego i tak nauczę się na własnych błędach. Nie powiem, że się nie stresuję, w końcu to całkiem nowa dla mnie sytuacja, ale naprawdę BARDZO chcę spróbować.

Poszukiwanie mieszkania  vs matematyka

Przede wszystkim wypadało by zacząć od tego, że nie mam pojęcia, czy moje podejście do tego pierwszego mieszkania jest jakkolwiek sensowne. To, czy pomysł wypali, okaże się za jakiś czas, ale opowiem Wam, dlaczego podjęłam taką, a nie inną decyzję.

Samo szukanie lokalu zajęło mi około pół roku – w międzyczasie przepuściłam kilka okazji, ale też udało mi się nie popełnić sporych błędów.

Załóżmy, że masz takie samo marzenie, jak ja – chcesz mieć mieszkanie pod wynajem – czego więc powinieneś szukać?

Zasada jest bardzo prosta – sumujesz wszystkie koszty, które musisz ponieść – czyli cenę zakupu, koszty notarialne, agencji nieruchomości, ewentualne remonty etc. – i dzielisz  przez 120. I teraz odpowiedz sobie na pytanie – czy wysokość odstępnego, którą pobierzesz od przyszłego najemcy, jest wyższa, czy niższa? Jeśli wyższa – inwestycja jest bardzo rentowna, jeżeli natomiast dużo niższa – przemyśl to jeszcze raz.

Dajmy przykład:

Mieszkanie kosztuje 120 000 PLN, koszty notariusza i agencji to łącznie 5000 PLN, do tego remont za 5000 – czyli musimy wydać 130 000 PLN.

130 000/120= 1083 PLN

Jeśli co miesiąc do Twojej kieszeni będzie wpływało min 1083 PLN (po opłaceniu czynszu), to inwestycja zwróci Ci się po 10 latach – jest więc bardzo dobra.

Internet pełen jest bardzo szczegółowych kalkulatorów wyliczających rentowność najmu – natomiast powyższa zasada jest bardzo prosta – jesteś w stanie wykonać obliczenia w głowie już na etapie przeglądania ofert – i w międzyczasie odrzucić te, które z dużym prawdopodobieństwem okażą się nieopłacalne.

Czego szukam?

Tak sobie myślę, że u mnie najtrudniejsze było odpowiedzenie sobie na pytanie: „co ja właściwie chcę kupić”? Początkowo stwierdzałam, że okazję cenową. Po obejrzeniu kilku mieszkań, doszłam jednak do wniosku, że trzeba zawęzić zakres poszukiwań. Pamiętaj, że jeśli nie wiesz, czego szukasz, to na pewno tego nie znajdziesz.

Po dłuuugich analizach uznałam, że to moje pierwsze mieszkanie, musi spełniać kilka wymogów – poniżej pokrótce opiszę jakie i dlaczego:

  • musi być niedrogie – tzn. założyłam graniczną cenę, którą mogę za nie zapłacić -głównie dlatego, że mimo wszystko – mam stracha – a nie chcę na „dzień dobry” popłynąć finansowo
  • niska zabudowa – absolutny must have! Dlaczego? Nie wiem, jak to jest u Ciebie, ale w moim mieście wieżowce są zdecydowanie tańsze od niskich bloków – i o wiele ciężej je sprzedać.
  • pierwsze piętro byłoby super, parter też ujdzie, ale maks – drugie
  • stan – umiarkowanie dobry. Tzn. wolałam ominąć totalną demolkę i wymianę np. instalacji, chociaż – jeśli byłaby to prawdziwa perełka – pewnie bym to przeżyła
  • osiedle – ktoś kiedyś powiedział, że w nieruchomościach najważniejsza jest lokalizacja. Uznałam więc, że chcę centrum, ale w wersji zielono – spokojnej. Tak, by było blisko do przystanku, stacji PKP i knajp, ale bez miejskiego gwaru
  • i na koniec – wymarzyłam sobie, że to mieszkanie zrobię SAMA. Tzn. odremontuję i upiększę je swoimi własnymi rękoma – wykluczało to zatem większe przebudowy, ścianki działowe itp. Co najwyżej tapety, malowanie, szpachlowanie – takie tam babskie zabawy.
  • Dobra cena za metr – rynek nieruchomości znam bardzo dobrze, wiem co jest ceną dobrą, a co szaloną. Ja szukałam przyzwoitej.

Nooo, więc takie miałam plany. I nie myślcie sobie, że od razu wiedziałam czego szukam – nie miałam początkowo pojęcia. Jak doszłam więc do powyższych wniosków?

Kupuj to, czego nie ma

Miałam klienta – młodego singla, któremu szukałam mieszkania. Gość miał dość oczywiste wytyczne – dwa pokoje, jeden to taka typowa niewielka sypialnia, a drugi salon. Podstawowy warunek – ma być „zrobione” – takie do wprowadzenia. Co mnie zdziwiło, klient nie do końca zwracał uwagę na cenę – oczywiście miał jakiś swój sufit (czytaj – zdolność kredytową), ale generalnie chciał, żeby mu się podobało – tyle.

I co się okazało? Że takich mieszkań praktycznie nie ma. Wyparowały, nie istnieją. Jeśli znajdziesz już dwa pokoje, to do remontu – a wszystko co wygląda w miarę przyzwoicie – schodzi z marszu.

No więc skoro tak, to ja – mając niewielkie, dwupokojowe mieszkanie, będę je w stanie szybko sprzedać.  Potem zastanowiłam się, komu chciałabym właściwie wynajmować ten lokal – i wyszło mi, że młodym ludziom – takim, którzy chcą np. sprawdzić jak im się razem mieszka – a nie mają jeszcze zdolności kredytowej, by kupić własne (i wcale nie są pewni, czy to dobry pomysł). Niewielkie mieszkanko, z tanim czynszem wydaje się dla mojego docelowego klienta idealne – zobaczymy, czy faktycznie takie będzie.

Tak więc przebiegał proces mojego dojścia do wniosku, czego w ogóle szukam. Gdy już to wiedziałam, przetrząsałam dzień w dzień ogłoszenia – wręcz obsesyjnie.

Ogłoszenie mieszkania, które docelowo kupiłam, pojawiło się wieczorem o 18. Jakąś godzinę później zadzwoniłam – i byłam drugą klientką, która chciała je oglądać. Pobiegłam następnego dnia i wiedziałam, że to jest TO.

Co kupiłam?

Malutkie dwa pokoje na parterze, zaledwie 34 metry – ale mieści się na nich niewielka sypialnia (lub też pokój dla dziecka) oraz salon z aneksem kuchennym. Kuchnia jest zrobiona, sprzęty zostały na stanie.

Mieszkanie ma wymienione instalacje, ale wymaga odświeżenia – co też czynię. A efekty będą TUTAJ! Moje założenia są takie, że ma być niedrogo i efektownie – pokażę po kolei poszczególne pomieszczenia i opiszę, jakie prace zostały w nich wykonane. Zerkniesz od czasu do czasu? 🙂

Do napisania!

Magda

 

 

 

 

Reklamy

26 uwag do wpisu “Jak wybierałam mieszkanie pod wynajem?

  1. Super opis, zwłaszcza wyliczenia 🙂 czekam na kolejne wpisy z tej serii. A będziesz pisała też o poradach takich związanych z lokatorami? Np. coś o umowach? Wiem, że trzeba wpisać w taką umowę rzeczy związane opłatami, kaucję, wymóg OC najemcy, ale pewnie jest jeszcze mnóstwo rzeczy, o których warto pamiętać, przydałby się poradnik 🙂

    Polubienie

  2. Z pewnością kwestia wynajmu nie jest prosta sprawą – jest to niełatwa sytuacja dla właściciela mieszkania, który nie wue na kogo trafi jak i wynajmującego, który obawia sie wielu kwestii. Młode pary są dość dobrym targetem – raczej nie są imprezowym juz typem bo skupiaja się na sobie i swojej relacji a od czasu do czasu zaprosza kilku znajomych wiec strat raczej w mieszkaniu jako takich być nie powinno 😉

    Polubienie

  3. Bardzo pomocny wpis – myślałam już kiedyś o tym, aby w przyszłości pomyśleć o takiej inwestycji. Wiedza na pewno się przyda, jeśli zdecyduję się kiedyś na taki krok.
    Pozdrawiam 🙂

    Polubienie

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj / Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj / Zmień )

Zdjęcie na Google+

Komentujesz korzystając z konta Google+. Wyloguj / Zmień )

Connecting to %s