Wynajmujemy mieszkanie – kilka porad dla właścicieli

Moje mieszkanie na wynajem (na blogu znajdziecie relację z remontu) ma już półtora roku. W tym czasie raz zmienili mi się najemcy i mimo, że moje doświadczenie z wynajmem nie jest bardzo duże, postaram się Wam podpowiedzieć kilka rzeczy, które mogą nie być dla Was oczywiste. W sumie, nie wiedziałam nawet, że takie mogą nie być, ale rozmowa ze znajomymi i kilka przedziwnych pytań, które mi zadali uświadomiły mi, że coś, co dla mnie jest jasne jak słońce, wcale nie będzie takie dla innych. Proszę Państwa, zaczynamy.

 

Remont mieszkania na wynajem – czego nie robić (bo się nie opłaca)?

Podstawowym błędem, który zrobiłam w tematyce wynajmu mieszkania był jego remont. Kiedy je kupiłam, byłam przekonana, że odpicowanie go to kilka weekendów, ewentualnie parę dni po pracy – tu pomalować, tam zmienić tapetę, przykleić listwy podłogowe. Takie tam pierdółki nieczasożerne. I to był błąd, ogromny!

Kulaliśmy się z remontem pół roku – oczywiście robiąc wszystko samodzielnie. Bardzo chciałam, żeby było ładnie i porządnie i ostatecznie tak właśnie było. A dlaczego to błąd?

Co jest ważne dla najemców?

Większości najemców jest wszystko jedno, czy sufit jest idealnie wygładzony, tapeta współgra z kolorem ścian, a szafy mają designerskie gałki. Grunt, żeby mieszkanie było schludne, czyste i ładnie pachnące. Całość pomalowana na biało jest jak najbardziej ok. Odradzam też wszelkiego rodzaju upiększenia, które generują koszty, a ludzie i tak tego nie docenią. Niestety, taka prawda, że standardowy klient ma średni gust.

Co jest zatem istotne z punktu widzenia najemców? Jak już pisałam wyżej, w miarę przyzwoity wygląd lokalu, umeblowanie i to, żeby działały w nim sprzęty. W kwestii mebli – na pewno dobrze, jeśli na wyposażeniu mamy łóżko, szafę, stół i jakieś biurko (wszystko do ogarnięcia w Ikei za bezcen). Z moich obserwacji wynika, że dodatkowym plusem jest piwnica i balkon – fajnie jak są.

Oczywiście kluczowa jest lokalizacja i to od niej zależy kwota, którą jesteście w stanie uzyskać z najmu. Dodam tylko, że jeśli chcecie wynajmować mieszkanie osobom prywatnym, optymalnie jest szukać lokalu dwupokojowego o niewielkim metrażu – takie najszybciej się wynajmują, a ewentualne przestoje z najemcami nie będą Wam generowały wysokich kosztów czynszu.

Czas to pieniądz.

Pół roku bez najemców to koszty. I trzeba na nie patrzeć nie tylko, jak na zapłacony do spółdzielni czynsz. Dam Wam przykład – załóżmy, że mieszkanie generuje Wam miesięczne koszty na poziomie 400 PLN. Pół roku remontu to strata 2400 PLN. Ale doliczcie sobie do tego czynsz, którego nie inkasujecie, bo nie macie najemców. Jeśli „na czysto” zarabialibyście 1000 PLN miesięcznie, to jesteście w plecy 6000 PLN + 2400 PLN = 8400 PLN. Robi się nam z tego spora kwota prawda? Jeżeli dodatkowo kupowaliście mieszkanie na kredyt, Waszym kosztem są jeszcze raty.

Ile zapłacilibyście za malowanie ścian przez malarza z OLXa? Może 2000 PLN, ogarnie Wam to w tydzień po 8 godzin dziennie i mieszkanie będzie od razu do wynajmu. Patrząc na koszty z takiej perspektywy, zapłaciliście te 2000 PLN, mieszkanie stało miesiąc szukając najemcy, więc Wasze straty to 2000 PLN + 400 PLN + 1000 PLN = 3400 PLN. Zdecydowanie lepiej to wygląda, prawda?

No więc dobrze, to może zamiast płacić malarzowi, warto wziąć dwa tygodnie urlopu i posiedzieć z zestawem pędzli i farb? Policzcie sobie, czy się Wam opłaca. Ile wynosi Wasza roboczogodzina na etacie? Jeśli zarabiacie 6000 netto, dwa tygodnie remontu będą Was kosztować 3000 PLN – i ciągle bardziej opłaca się malarz. Ten sposób myślenia jest oczywisty dla przedsiębiorców, którzy wyceniają swój czas – i zupełnie abstrakcyjny dla etatowców, którzy z biznesem nie mieli nigdy nic wspólnego. Będąc dorosłym człowiekiem, z mnóstwem zobowiązań, obciążeń i obowiązków, przeliczenie ile warta jest godzina naszego czasu jest kluczowe, by go nie marnować.

Szukamy najemców

To jest ten element, którego najbardziej nie lubię, bo wymaga spotkań z duża liczbą dziwnych ludzi. Jak dobrze szukać najemców?

Przede wszystkim, przemyślcie sobie, jaki jest Wasz idealny klient. Komu chcecie to mieszkanie wynająć? Rodzina z dziećmi? Studenci? To jest tak naprawdę kwestia, nad którą trzeba się zastanowić już na etapie szukania lokalu do wynajęcia bo jest bardzo ważna.

Podpowiem Wam, jak wyglądał mój profil „klienta idealnego”. Moim ideałem była para w wieku powyżej 25 lat – chłopak z dziewczyną, którzy chcą zobaczyć jak to jest ze sobą mieszkać. Dlaczego tak a nie inaczej? Bo osoby w tym wieku są już w miarę ogarnięte i odpowiedzialne, od jakiegoś czasu pracują i zaczynają poważnie myśleć o przyszłości. Są jeszcze za młode na kredyt, ale zaczyna do nich dochodzić, że życie to nie bajka i wypadałoby się ustatkować. Mają z tyłu głowy, że kiedyś pewnie będą się starać o hipotekę i wpis do KRD im w tym nie pomoże. Dlaczego chłopak z dziewczyną, a nie pojedyncze sztuki? Ano dlatego, że jak się zepsuje uszczelka, dziewczyna nie ogarnie, natomiast sam facet nie będzie szczególnie dbał o mieszkanie. Jak widzicie, naprawdę przeanalizowałam sobie tę kwestię.

No więc mamy wystawione ogłoszenie, zaczynają do nas dzwonić ludzie i umawiać się na oglądanie lokalu. Co nas czego? Tak 40% osób, którym „bardzo zależało” w ogóle się nie pojawi. 90% dzwoniących zapyta Was o koszta, mimo, że dokładnie opisaliście to w ogłoszeniu. Spodziewajcie się, że poznacie wkrótce wielu kosmitów…

Po kilku takich spotkaniach wycwaniłam się i postanowiłam ułatwić sobie życie w następujący sposób:

  • na wstępie, w pierwszym zdaniu mówiłam, że to najem okazjonalny i że trzeba podpisać oświadczenie u notariusza (oczywiście było w ogłoszeniu, ale ludzie go nie czytali). Mimo tego, jakieś 60% i tak bardzo się zdziwi na spotkaniu, że chcecie jakieś notarialne poświadczenia.
  • umawiałam wizje lokalne pod rząd, konkretnego dnia w odstępie 15 minut. Taki czas zdecydowanie wystarcza, by pokazać lokal, pokrótce pogadać z ludźmi i przyjąć kolejnego klienta. Część osób i tak nie przyjdzie, ale dzięki temu podejściu nie będziecie marnować swojego czasu jeżdżąc w tę i z powrotem.

O co pytać najemców?

Konkretnie, o wszystko, co chcecie wiedzieć. Dla mnie ważne było to, gdzie pracują, od kiedy, jaką mają umowę. Jeśli są parą – z jakim stażem. Na jak długo chcą wynająć mieszkanie, co ich do tego skłoniło i gdzie mieszkają obecnie. Dziwicie się, że zadawałam tak osobiste pytania? Nie sprzedajecie przecież bułek w piekarni, tylko dajecie obcym ludziom w posiadanie przedmiot wart kilkaset tysięcy złotych, macie więc prawo dowiedzieć się czegoś o przyszłych najemcach. Nie zdarzyło mi się, by ktoś miał problem z odpowiedzią na któreś z moich pytań (ale fakt faktem, nie robiłam tego jak na przesłuchaniu. Umiem gadać z ludźmi i wyciągać od nich informacje), ale gdyby tak było – grzecznie podziękowałabym za poświęcony czas.

Komunikacja jest BARDZO WAŻNA! Jeśli już na wstępie nie umiecie dogadać się z człowiekiem, czujecie, że nie bardzo jest w stanie ogarnąć to, co niego mówicie, albo nie chce Wam dostarczyć jakiegoś dokumentu (tak, możecie poprosić o zaświadczenie od pracodawcy) – podziękujcie i zrezygnujcie z najmu. Macie prawie pewne, że z taką osobą będą problemy, a nie ma sensu się użerać.

Moim numerem jeden była dwójka chłopaków w wieku 18 lat, którzy zaczęli pracować miesiąc wcześniej i na wstępie poinformowali mnie, że właśnie rozbili samochód. Kosmici…

Jak odmawiać najemcom?

Ten akapit by nie powstał, gdyby moi znajomi nie zapytali mnie, jak ja właściwie odmawiałam ludziom. Nie wpadłabym na to, że można mieć z tym problem.

No więc przede wszystkim, Wasza relacja z najemcami jest relacją biznesową. Oznacza to, że macie się z nimi nie zaprzyjaźniać, nie umawiać na piwo i nie opowiadać o życiu prywatnym. Ale oznacza także, że macie być w porządku – zgodnie z zasadą „jeśli nie wiesz jak się zachować, zachowuj się przyzwoicie”. Jak najbardziej w porządku jest poinformować swoich klientów, że przeprowadzacie casting i nie jesteście w stanie zagwarantować im, że go wygrają. Jeśli obiecujecie komuś rezerwację (na nie więcej niż jeden dzień – taka moja dobra rada) – dotrzymujcie słowa. A jeżeli stwierdzicie, że nie chcecie komuś wynająć mieszkania – poinformujcie go o tym. Nie musicie się tłumaczyć ze swojej decyzji – to nie jest relacja przyjacielska, żebyście się martwili o zranienie cudzych uczuć – napiszcie konkretnie i rzeczowo, że rezygnujecie z najmu w tym przypadku. Ostatecznie, nikt nie będzie się Wam tłumaczył, dlaczego nie zdecydował się na najem Waszego mieszkania – większość nie napisze nawet smsa.

Umowa

To jest kolejna rzecz, której nie lubię, czyli ogarnianie umowy. Ja nad moją siedziałam kilka dobrych wieczorów. Nie twierdzę przy tym, że jest idealna, ale śmiem sądzić, że całkiem nieźle mnie chroni. Zawarłam w niej pierdyliar podpunktów na każdą możliwą sytuację, chociaż przypuszczam, że jakiś cwaniak i tak znalazłby wytrych (ale żeby nie trafić na cwaniaków, trzeba z ludźmi rozmawiać i dobrze sobie wybrać najemców – patrz punkt wyżej). Oczywiście wypadałoby przeczytać kodeks i to, co na ten temat piszą internety – nie polecam przy tym umów dostępnych bez opłat w necie. Są naprawdę słabiutkie. Zawsze warto myśleć i chronić swoje interesy.

Ja nie biorę pod uwagę innej umowy, niż najem okazjonalny (jeśli macie firmę – instytucjonalny) i Wam też nie polecam. Jeszcze szybko odpowiem Wam na pytania, które zadali mi znajomi w temacie umowy:

  • Czy zdarzył się ktoś, kto chciał wynająć mieszkanie pod warunkiem, że zrezygnujesz z najmu okazjonalnego? – Nie. Gdyby tak się zdarzyło, odmówiłabym wynajmu mieszkania.
  • Kto płaci za notariusza? – Najemca. Nie, nikt nie miał z tym problemu. Gdyby było inaczej, odmówiłabym wynajmu mieszkania.
  • Czy najemcy dostają wcześniej umowę? – Oczywiście. Proszę ich o dane osobowe, wklepuję całość w umowę i wysyłam ją na maila
  • Czy umowa podlega negocjacjom? – Podlega. Jestem typem człowieka, z którym da się dogadać. Są oczywiście kwestie nienegocjowalne (takie jak najem okazjonalny), ale zgodziłam się na przykład na posiadanie zwierząt, pod warunkiem ozonowania mieszkania po zakończeniu najmu. Pamiętajcie, że negocjacje nie polegają na tym, że ktoś coś chce i macie mu to dać – zawsze jest coś za coś.
  • Jak wygląda podpisanie umowy? – Umawiam się z najemcami w mieszkaniu, każdy dostaje wersję umowy i czytam ją na głos. Jeśli nikt nie ma uwag, podpisujemy oba egzemplarze. Na tym etapie nie daję jeszcze kluczy – warunkiem ich otrzymania jest dostarczenie mi oświadczenia notarialnego wraz z oświadczeniem właściciela mieszkania, oraz zapłata kaucji (w wysokości miesięcznego czynszu). Zastrzegam przy tym w umowie maksymalny termin na ich dostarczenie.

Pamiętajcie, że umowa powinna zawierać załączniki – takie jak protokół zdawczo – odbiorczy (w którym wyszczególniłam całe wyposażenie mieszkania, łącznie z nazwami farb, którymi malowałam ściany) oraz oświadczenie notarialne i zbywcy – i bez tych dokumentów jest nieważna.

Zastanawiałam się nad tym, czy nie udostępnić Wam moich wypocin, ale ostatecznie – nie jestem prawnikiem i nie chcę mieć nikogo na sumieniu, jeśli okazałoby się, że umowa ma luki. Prawdopodobnie zresztą ma, ale póki dotyczy to tylko mnie – śpię spokojnie.

Rozliczanie kosztów

Podobnież jak nie jestem prawnikiem, nie jestem też radcą podatkowym, więc nie chcę Wam sugerować jak się rozliczać, ale powiem Wam jak ja to robię. Z US rozliczam się ryczałtem, czyli płacę 8.5% od kwoty, która wpływa na moje konto. Zadbałam więc w umowie, by wpływał tylko czynsz będący moim zarobkiem. Czynsz do spółdzielni płacą bezpośrednio najemcy, podobnie jak opłaty za prąd i gaz.

Raz w miesiącu moi najemcy wysyłają mi maila ze zużyciem prądu, gazu i wody, a ja wklikuję to w aplikację, otrzymuję faktury i przesyłam je z powrotem. Zastrzegłam sobie przy tym w umowie, by przesyłali mi na maila potwierdzenia przelewów – chciałam mieć kontrolę nad płatnościami, które wykonują. Póki co ten model działa bez zarzutu.

Jest jeszcze kwestia tego, co robimy gdy coś się psuje. Jeśli jest to niewielka rzecz – taka jak uszczelka, albo pokrętło w kaloryferze – naprawy te obciążają najemców. Jeżeli natomiast padnie grubszy sprzęt – biorę to na siebie. Większość rzeczy można naprawić, polecam więc w tym zakresie specjalistów z OLXa, ale zdarzyło mi się, że lodówka odmówiła wszelkiej współpracy – musiałam więc kupić nową. Uważam, że takie podejście jest zwyczajnie w porządku.

Zrobiło się dużo tekstu, ale to już właściwie wszystko, co chciałam Wam przekazać. Jeśli macie jakieś pytania – piszcie w komentarzach, postaram się na nie odpowiedzieć. Zabawa w najem nie jest wcale straszna. Większość rzeczy ogarniacie raz i macie później spokój – o ile oczywiście ogarniecie dobrze. Powodzenia!

Do napisania!

Magda

2 uwagi do wpisu “Wynajmujemy mieszkanie – kilka porad dla właścicieli

  1. Dziękuję Ci za tak dokładny opis procesu wynajmu mieszkania. Mnie również czeka urządzanie mieszkania, z tym że będzie to stan deweloperski. I tu zastanawiam się jaki standard mieszkania zapewnić przyszłym najemcom. Czy min. z Ikei czy wydać kilka tysięcy więcej i urządzić je tak jakbym sama chciała mieszkać?

    Polubienie

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google

Komentujesz korzystając z konta Google. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Połączenie z %s